LA OPCIÓN DE COMPRA COMO OPCIÓN REAL EN LA OFICINA DE FARMACIA

El mercado de compraventa de las Oficinas de Farmacias ha ido cambiando a lo largo de los últimos años. Los requisitos financieros para adquirir una farmacia son más restrictivos de los de hace 10 años atrás, y este es el principal motivo por el cual las reglas para adquirir una Oficina de Farmacia han cambiado apareciendo en las operaciones de compraventa figuras como el pago aplazado o bien la opción de compra. La opción de compra se suele realizar sobre el local donde se ubica la Oficina de Farmacia. En este sentido, se han realizado muchas inventivas en lo que se refiere a los alquileres con opción de compra, las cuales o bien no se han ajustado a la normativa fiscal o bien dejan sin seguridad jurídica al comprador y con consecuencias fiscales negativas para el vendedor.

El contrato de opción de compra no es más que un contrato en el que, una de las partes (concedente) atribuye a otra parte (beneficiario) pagando este una opción o prima, un derecho que permite al beneficiario un plazo de tiempo determinado decidir si finalmente se adquiere el inmueble al precio que ambos han pactado. El contrato de opción de compra está regulado en el artículo 568 del Código Civil Catalán.

La opción de compra puede ser un documento privado, no obstante lo recomendable es elevar a público el contrato de opción de compra. De esta forma el beneficiario dispondrá de todas las garantías jurídicas para poder ejercitar dicha opción dentro del plazo establecido y al precio acordado, ya que dicha opción se registrará en el registro de la propiedad con todas las garantías que ello conlleva. Elevar a público la opción de compra supone unos gastos y unas consecuencias fiscales tanto para el concedente como para el beneficiario, que ambos han de tener en cuenta y analizar a la hora de decidir si la opción de compra del inmueble es una opción real y que se ajustan tanto a vendedor como comprador.

Si el concedente es sujeto pasivo del IVA, la opción de compra estará sujeta al 21%. Si el concedente no es sujeto pasivo del IVA la operación estará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo el tipo impositivo en Cataluña del 10%. Ahora bien la base imponible se calculará de acuerdo con el art. 14.2 de la LTPOAJD, siendo la base el importe mayor entre el precio de la prima o el 5% del precio pactado por el inmueble. Importante recalcar que estos impuestos no van a cuenta de los impuestos que se paguen en el momento de escriturar la compra del inmueble, es decir es un sobrecoste añadido a la operación.

Hay que tener en cuenta que para el concedente el importe recibido por la opción tributará como un incremento de patrimonio imputable en la base general.

Dados los costes que suponen las opciones de compra para concedente y beneficiario, vale la pena analizar si la opción de compra del local, todo y que existe en nuestro ordenamiento civil, es una opción real o bien, para evitar costes e impuestos es preferible adquirir el inmueble en el momento de adquirir la Oficina de Farmacia. Tal vez esta última es la opción más razonable, ya que las opciones de compra están pensadas más para especuladores financieros e inmobiliarios que para farmacéuticos que adquieren una Oficina de Farmacia. No obstante si no se puede adquirir el inmueble en el momento de adquirir la Oficina de Farmacia, antes de firmar una opción de compra y elevarla a público, es conveniente también valorar de aplazar la compra del local mediante compromisos o contratos privados, que no interfieran en el propio contrato de alquiler y que a la vez, todo y no tener las mismas garantías que un documento elevado a público y registrado en el registro de la propiedad, el comprador disfrute de las máximas garantías.

Iván Herrera

ASSESSOR FISCAL

HECAL ASSESSORS PROFESSIONALS S.L.P.