L´OPCIÓ DE COMPRA COM OPCIÓ REAL A L´OFICINA DE FARMÀCIA

El mercat de compravenda de les Oficines de Farmàcies ha anat canviant al llarg dels últims anys. Els requisits financers per adquirir una farmàcia són més restrictius dels de fa 10 anys enrere, i aquest és el principal motiu pel qual les regles per adquirir una oficina de farmàcia han canviat apareixent en les operacions de compravenda figures com el pagament ajornat o bé l'opció de compra.

L'opció de compra es sol realitzar sobre el local on s'ubica l'oficina de farmàcia. En aquest sentit, s'han realitzat moltes inventives pel que fa als lloguers amb opció de compra, les quals o bé no s'han ajustat a la normativa fiscal o bé deixen sense seguretat jurídica al comprador i amb conseqüències fiscals negatives per al venedor .
El contracte d'opció de compra no és més que un contracte en el qual, una de les parts (qui atorga) atribueix a una altra part (beneficiari) pagant aquest una opció o prima, un dret que permet al beneficiari en un termini de temps determinat decidir si finalment s'adquireix el immoble al preu que tots dos han pactat. El contracte d'opció de compra està regulat en l'article 568 del Codi Civil Català.
L'opció de compra pot ser un document privat, no obstant el recomanable és elevar a públic el contracte d'opció de compra. D'aquesta manera el beneficiari disposarà de totes les garanties jurídiques per poder exercir aquesta opció dins el termini establert i al preu acordat, ja que aquesta opció es registrarà al registre de la propietat amb totes les garanties que això comporta. Elevar a públic l'opció de compra suposa unes despeses i unes conseqüències fiscals tant per qui atorga com per al beneficiari, que tots dos han de tenir en compte i analitzar a l'hora de decidir si l'opció de compra de l'immoble és una opció real i que s'ajusta tant a venedor com comprador.
Si l’atorgant és subjecte passiu de l'IVA, l'opció de compra estarà subjecta al 21%. Si l’atorgant no és subjecte passiu de l'IVA l'operació estarà subjecta a l'Impost de Transmissions Patrimonials, sent el tipus impositiu a Catalunya del 10%. Ara bé, la base imposable es calcularà d'acord amb l'art. 14.2 de la LTPOAJD, sent la base l'import més gran entre el preu de la prima o el 5% del preu pactat per l'immoble. Important recalcar que aquests impostos no van a compte dels impostos que es paguin en el moment d'escripturar la compra de l'immoble, és a dir és un cost afegit a l'operació.
Cal tenir en compte que per a l’atorgant l'import rebut per l'opció de compra tributarà com un increment de patrimoni imputable a la base general. Donats els costos que suposen les opcions de compra tant per l’atorgant i com pel beneficiari, val la pena analitzar si l'opció de compra del local, tot i que existeix en el nostre ordenament civil, és una opció real o bé, per evitar costos i impostos és preferible adquirir l'immoble en el moment d'adquirir l'Oficina de Farmàcia. Potser aquesta última és l'opció més raonable, ja que les opcions de compra estan pensades més per especuladors financers i immobiliaris que per a farmacèutics que adquireixen una oficina de farmàcia. No obstant si no es pot adquirir l'immoble en el moment d'adquirir l'Oficina de Farmàcia, abans de signar una opció de compra i elevar-la a públic, és convenient també valorar d'ajornar la compra del local mitjançant compromisos o contractes privats, que no interfereixin en el mateix contracte de lloguer i que alhora, tot i no tenir les mateixes garanties que un document elevat a públic i registrat en el registre de la propietat, el comprador gaudeixi de les màximes garanties.

Iván Herrera
ASSESSOR FISCAL
HECAL ASSESSORS PROFESSIONALS S.L.P.